Kölner Immobilienmarkt

Rekord-Hoch

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2015 wechselten Immobilien im Gesamtwert von knapp 5,5 Milliarden Euro den Besitzer – ein langjähriger Rekord.

Bislang war das Jahr 2007 Rekordhalter auf dem Kölner Investmentmarkt. Jetzt beansprucht 2015 den Spitzenplatz: Mit knapp 5,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen übersteigt es den Wert aus 2007 um gut 17,7 Prozent. Circa 1,9 Milliarden Euro entfielen auf Ankäufe von Gewerbeimmobilien.

Dieses Ergebnis stellten die Researcher von Greif & Contzen jetzt mit ihrem Investmentmarktbericht Köln 2016 vor, den die Immobilienexperten pünktlich zur MIPIM vorlegen. Die in Cannes stattfindende Messe ist jährlich Treffpunkt der internationalen Immobilienbranche. Greif & Contzen ist seit Jahren mit dabei und das einzige inhabergeführte Maklerunternehmen, das den Kölner Immobilienmarkt in der französischen Mittelmeerstadt vertritt.

Starkes Interesse ausländischer Investoren

Das außergewöhnlich gute Ergebnis des Kölner Investmentmarktes ruht auf mehreren Pfeilern: „Zum einen hatten wir fünf Veräußerungen im dreistelligen Millionenbereich, die natürlich einen wesentlichen Beitrag zum Investmentgeschäft im vergangenen Jahr leisteten“, sagt Thorsten Göbel, Leiter des Unternehmensbereichs Investment. „Daneben stiegen die Kaufpreise auf breiter Front. Wir sehen hier als Folge des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des Mangels an Anlagealternativen, dass Immobilien von Investoren sehr stark nachgefragt werden. Da Köln mit seiner wachsenden Bevölkerungszahl und seiner wirtschaftlich gut durchmischten Branchenstruktur als relativ sicherer Hafen gilt, zeigen auch ausländische Investoren verstärktes Interesse an der Stadt. 2015 stammte bereits mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobilien von nicht-deutschen Käufern.“ Der Investmentmarktbericht von Greif & Contzen nennt hier die Veräußerung des Deutzer Stadthauses und der LANXESS-Arena, mit der asiatische Investoren im größeren Ausmaß in den Kölner Markt eintraten.

Büroimmobilien stärkstes Segment im gewerblichen Bereich

Den größten Anteil am Gesamtumsatz 2015 hatten im gewerblichen Segment Büroimmobilien. Wie Greif & Contzen bereits im jüngsten Büromarktbericht analysierte, lag der Büroflächenumsatz 2015 mit rund 290.000 Quadratmetern um gut 12 Prozent über dem Vorjahr. Gleichzeitig ist das Angebot an modernen Objekten in guten Lagen knapp. Der Büroflächenleerstand hat mit nur noch 5,7 Prozent eine Marke erreicht, die einen deutlichen Engpass signalisiert. Die Spitzenrendite sank auf derzeit 4,4 Prozent.

Einzelhandelsimmobilien sehr begehrt

Die Hohe Straße stand 2015 im besonderen Augenmerk von Immobilieninvestoren. Die Veräußerung des Kaufhofs, der auch an die Schildergasse angebunden ist, markierte eine der größten Transaktionen auf dem Kölner Immobilienmarkt im vergangenen Jahr. Neuer Eigentümer ist ein Joint Venture der kanadischen Hudson’s Bay Company und der Simon Property Group. Zudem wurden weitere Geschäftshäuser in 1a Lage gehandelt. 

Hotels als Indiz für hohes Interesse an Köln

Das Wachstum auf dem Kölner Beherbergungsmarkt setzte sich auch 2015 fort. Im Jahresverlauf wurden nahezu sechs Millionen Übernachtungen registriert. Entsprechend stieg das Interesse von Betreibern und Investoren an Kölner Hotels. So erwarb Motel One ein projektiertes Hotel in der Cäcilienstraße mit über 400 Zimmern. Es wird der dritte Standort der Kette in der Kölner Innenstadt werden. „An dieser Stelle wird besonders deutlich, wie gefährlich es für Köln wäre, nicht genügend für vermeintlich weiche Standortfaktoren wie Image, Sauberkeit oder Sicherheit zu tun“, warnt Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter der Greif & Contzen Immobilien GmbH. „Ließe man in diesen Bereichen nach, so hätte das direkte Auswirkungen auf Touristenströme und mit Verzögerung auch auf gewerbliches Investment.“

Mietwohnhäuser / Zinshäuser und Eigentumswohnungen: Boom-Markt in wachsender Stadt

2015 wurden in Köln Mietwohnhäuser für rund 949 Millionen Euro gehandelt. Dies entspricht einem Anstieg gegenüber 2014 von 5 Prozent. Daneben wechselten nach ersten Hochrechnungen Eigentumswohnungen für etwa 1,4 Milliarden Euro den Besitzer – ein Anstieg zum Vorjahr von 1,4 Prozent. Jüngere Prognosen haben die Erwartungen an das Bevölkerungswachstum Kölns noch einmal deutlich nach oben korrigiert. Zusätzliche Nachfrage-Impulse gehen zudem von der Unterbringung von Flüchtlingen aus. „Es zeichnet sich ab, dass Wohnraumbedarf und Fertigstellungszahlen noch stärker auseinander klaffen werden“, sagt Theodor J. Greif. Die Analysten von Greif & Contzen rechnen entsprechend mit weiteren Mietpreissteigerungen und verzeichnen Kaufpreisfaktoren, die bereits jetzt teilweise über dem 22-fachen der Jahresnettomiete liegen. „Nur größere Stadtentwicklungsprojekte und eine nachhaltige Flächenentwicklung können die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellungszahlen merklich schließen“, stellt Theodor J. Greif klar. „Allerdings nicht, wenn zwischen Konzept und Fertigstellung ein Jahrzehnt oder mehr verginge.“

Ausblick: Anlagedruck befeuert die Märkte

Für die kommenden Monate prognostiziert Greif & Contzen eine bleibend hohe Nachfrage nach Immobilien, da diese Assetklasse im Vergleich mit renditearmen Bundesanleihen und volatilen Aktienmärkten nach wie vor gut da steht. Weitere Pluspunkte: die günstige Finanzierung angesichts anhaltend niedrigen Zinsniveaus, stabile konjunkturelle Rahmenbedingungen in Deutschland bei gleichzeitig starker Wachstumsperspektive. „Alles in allem gehen wir davon aus, dass 2016 das Transaktionsvolumen ähnlich hoch sein wird wie 2015 und die Kaufpreise auf hohem Niveau bleiben“, so Thorsten Göbel.

Beraten. Bewerten. Vermitteln. Verwalten. 

Die Leistungen der über 80 Spezialisten bei Greif & Contzen decken die gesamte Wertschöpfungskette bei Immobilien ab - von der Marktanalyse und der Beratung bei Projektentwicklungen über die Bewertung, maßgeschneiderte Vermarktungskonzepte und zielgruppengerechte Vermittlung bis hin zur technischen und kaufmännischen Verwaltung. Das gilt für Privatimmobilien ebenso wie für Einzelhandels- und Büroflächen, Industrie- und Logistikflächen, Grundstücke, Investment-Objekte oder auch land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften.

Seit 40 Jahren vertrauen Eigentümer, Nutzer und Investoren auf das Wissen, die Qualität und die Diskretion von Greif & Contzen. Spezialisiert ist Greif & Contzen auf hochwertige und renditestarke Immobilien in der Großregion Köln. Über German Property Partners ist das Unternehmen in ein bundesweites Netzwerk renommierter Immobiliendienstleister eingebunden.

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